은퇴 후를 대비한 부동산에 투자를 하려면은???

  은퇴 후를 대비하여 부동산에 투자해보려고 합니다.

                            어떤 것에 주의해야 할까요?

 

 

은퇴 이후의 부동산 운용에서 가장 중요한 측면은 안정적이고 꾸준한 현금흐름(CashFlow)의

확보입니다. 일반적인 투자처럼 시세 차익을 목표로 하는 공격적 투자는 수익을 얻는 데

자칫 오랜 시간이 걸릴 수 있고, 가격이 오르지 않을 경우 스트레스를 동반할 수 있어

노년기 생활에 걱정거리가 될 수 있습니다.그동안 직장생활로 고생한 만큼 노년에는 무리한

욕심을 낼 필요가 없습니다.

여유 있는 마음가짐과 꼼꼼하고 철저한 사전조사가 성공적인 부동산 투자를 이끌어 낼 수

있습니다.

 

1. 전원주택 

 

 전원주택은 은퇴를 앞두고 있는 분들이라면 누구나 한번쯤 꿈꾸는 것입니다.

시끌벅적한 도시에서 젊음을 보낸 은퇴자들이 한적하고 조용한 전원의 삶을 꿈꾸는 것은

당연한 것일 수 있습니다. 그러나 시골 생활이 익숙하지 않은 상황에서 고가의 전원주택에

한번에 투자하는 것은 투자관점에서 매우 위험한 일입니다. 전원주택 시장이 처음 국내에

소개될 시기엔 전원주택은 웰빙열풍을 타고 인기가 크게 치솟았습니다. 하지만 잠깐의 인기를

끝으로 전원주택 시장은 수요도 많지 않고 거래도 크게 위축된 상태입니다.

심지어 신축 시 큰 돈을 투자했지만 건물가격은 갈수록 떨어지는데 팔리진 않는 깡통 전원

주택이란 말도 등장하고 있습니다. 이러한 상황에서 전원의 삶을 위해 전원주택에 거액을 투자

하는 것은 위험한 일입니다.

 

전원주택은 구입하기 전에 농촌에서의 생활이란 점을 반드시 염두에 둬야 합니다.

집을 사서 거주하는 개념이 아니라 농촌지역에서 생활한다는 라이프스타일을 완전히 바꾼다는

의미입니다. 이런 관점에서 도시 생활에서 완전히 벗어나 새로운 생활 스타일로 변화로의

준비가 먼저 필요합니다. 또한 전원주택은 장기간 거주하는 경우가 드물어 수요보단 매각하려는

경우가 많아 매매가 어렵다는 점을 염두에 둬야 합니다. 차라리 농촌생활에 적응이 우선되어야

하고, 이를 위해 주택규모를 실수요 목적에서 신중히 결정하는 것이 필요합니다.

 

전원주택은 곧바로 구입하기 보단 전원생활에 완전하게 정착하기 전에 미리 월세로 몇 달 살아

보고 결정하시는 것이 좋습니다. 꿈꾸던 로망이 현실이 된 이후 시골 생활에 적응하지 못해

어려운 상황이 올 수도 있기 때문입니다.

 

2. 임대형 소규모 주거용 부동산

 

 은퇴 후 투자할 부동산의 핵심은 매월 고정적인 일정수입이 있어야 하고, 또한 환금성이 높아야

한다는 것 입니다. 해당되는 부동산의 대표적인 예로는, 소형 아파트, 오피스텔, 원룸 등이

있습니다. 그러나 최근 들어 오피스텔과 원룸은 분양이 크게 늘면서 공급 과잉상태로 빠져들고

있습니다. 공급이 많은 만큼 임대 수익률이 낮아져 있어 노후를 목적으로 월세를 얻으려는

단순한 생각으로 구입하는 것은 그리 바람직하지 않습니다.

 

소형아파트는 그나마 수요자층이 탄탄해 상대적으로 투자에 유리하지만 과거에 비해 월세 수익

률이 낮아져 노후대비에 충분한 수준은 아닙니다. 더욱이 최근 주택월세소득자에 대한 소득세

과세 강화 방침이 발표되면서 세금 부담이 생길 수 있어 투자여건이 과거에 비해 좀 더 어려워

질 것으로 보입니다.

 

만약 노후를 목적으로 소형 주거용 임대부동산을 구입하려면 사전 검토가 필요합니다.

노후 대비인 만큼 충분한 수익성이 보장되는지 여부를 따져 봐야 합니다.

대표적인 것이 세금입니다. 임대소득에 소득세 납부와 취득 시 취득세와 보유하는 동안 부담할

재산세, 경우에 따라 건강보험료 부담도 따르기 때문에 투자 전에 각종 세금과 공과금을 제외한

실질 수익이 얼마나 되는지 충분히 판단할 필요가 있습니다.

 

이러한 각종 비용을 뺀 실질 수익성이 적어도 세후 은행이자 수준을 넘어서야만 최소한의 수익

성을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 또한 보유기간 동안 생각한 만큼 수익성의 유지 가능성과

시설 개보수 비용도 따져 보는 것도 중요합니다. 요즘 소형 주거형 임대부동산은 풀옵션이 많아

운영기간 동안 세탁기, 냉장고, 보일러 등 설비 교체비용이 주기적으로 꾸준히 들어갈 수 있어

임차인을 꾸준히 확보하려면 시설 비용도 충분히 고려해야 합니다.

 

부동산을 고를 때는 입지여건도 따져야 합니다. 입지요건에 따라 적절한 수익률이 확보되는

경우가 많기 때문입니다. 전체적인 시장 상황이 좋지 않다는 점을 일단 염두에 두고 공급이 적고

수익률이 안정된 곳을 찾아 투자하는 것이 필요합니다. 역세권, 상업 업무 지역이 대표적인

곳입니다. 또한 소형인 경우 부동산 가격이 상대적으로 낮아 중대형에 비해 환금성이 높기

때문에 노후에 갑자기 큰돈이 필요할 경우 상대적으로 용이하게 판매가 가능합니다. 그러므로

노후에는 큰 부동산 하나보다는 여러 개의 소형 임대형 부동산을 갖고 있는 것이 자금 운용

에도 유리합니다.